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房地产公司取得的土地转让金的归还是不征税收入?

2021-05-08
本文摘要:鸭脖手机版登录,鸭脖手机版登录娱乐平台,房地产公司收到的土地偿还金实际上是搬迁住宅的销售金,因此不属于不征税的财政资金,必须作为应税收入计算缴纳企业所得税。处理增值税的房地产公司收到政府返还的土地转让金,实际上代理政府拆迁,提供代理服务,必须根据代理服务收入支付6%的增值税。

经营用地的实施是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设搬迁住宅、基础设施建设等原因,对企业征收土地后缴纳的土地转让金进行一定比例金额返还。

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由于政府和开发人员之间约定返还的条件和形式不同,企业获得的返还是财政资金,经营收入,其财务和税务处理也不同。本文根据政府与企业签订的转让协议和补充协议的约定内容进行财务和税务分析。一、政府主导拆迁,土地转让金用于建设搬迁住宅的案例1:2017年1月房地产公司通过招聘购买土地100亩,与国土部门签订的转让合同价格为10000万元,房地产公司已缴纳10000万元。

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协议约定,土地转让金入库后,以财政支持方式向房地产公司补助3000万元,在该项目的土地上建设搬迁住宅建设,搬迁住宅建设后免费交给搬迁住宅。其中,转让住宅土地支付土地转让金900万元。答:土地转让金的返还用于购买住宅的实质是房地产企业开发的住宅向政府出售,政府以土地转让金的返还形式向房地产企业支付住宅转让的销售金,政府免费将住宅转让给拆迁家庭。

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转让金

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1、增值税办理房地产公司收到政府返还的土地出让金,应作为出售回迁房的预收款,按规定预缴3%的增值税。应预缴的增值税=3000÷1%×3%=81万元房地产公司项目完成后,房地产交给拆迁户时,应确认增值税的纳税义务,扣除当期房地产项目对应的土地价格后的馀额计算销售额,按11%的税率征收增值税。预付的增值税可以减少。

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销售税额=3000÷11%×11%=297.3万元土地成本可抵消销售税额=900÷111%×11%=89.2万元的依据:房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行方法国家税务总局公告2016年第18天第4条规定,房地产开发企业的一般纳税人以下简称一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般纳税方法征收,根据征收的全额和价格外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价后的馀额。销售额的计算公式如下:销售额=所有价格和价格外的费用-当期允许扣除的土地价格÷11%。第十条和第十一条规定,一般纳税人应采取定金方式出售自行开发的房地产项目,收定金时应按3%的预征率预缴增值税。

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预付税按以下公式计算:预付税=预付款÷1适用税率或征收率×3%。2.处理土地增值税的房地产公司收到的土地转让金的返还金额为3000万元,相当于搬迁住宅应确认的土地增值税收入,房地产公司应按取得住宅销售收入的3000万元收入支付土地增值税。房地产公司支付的土地转让金10000元全额计入开发成本的土地征用和拆迁补偿费的金额。

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搬迁住宅一般属于普通住宅,应按普通住宅土地增值税预征率的1.5%预付土地增值税。预付土地增值税=3000-81×1.5%=43.785万元土地增值税清算时,按项目增值率计算应支付的土地增值税,搬迁住宅增值率一般低于20%,免除土地增值税。

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预付的土地增值税可以减少项目其他房地产应支付的土地增值税。3.处理权利税的房地产公司缴纳土地转让金时,应缴纳权利税,计税依据为10000万元。

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权利税计入土地成本。应征权利税=10000×4%=400万元的依据:中华人民共和国权利税暂行条例第四条规定,权利税的计税依据、国有土地使用权转让、土地使用权转让、房屋买卖、成交价格第八条规定,权利税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、住宅权利转让合同日或纳税人取得其他土地、住宅权利转让合同性质证明书日。

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4.企业所得税的处理业务是政府主导的拆迁设置业务,政府部门将土地转让金的一部分返还给房地产公司,用于购买房地产公司开发的搬迁住宅,因此房地产公司获得的土地转让金的返还应当纳入当期所得征收企业所得税。问题:房地产公司取得的土地转让金的归还是不征税收入?答案:根据财政部、国家税务总局财政资金、行政事业费、政府基金相关企业所得税政策问题的通知财税[2008]151号的规定,企业获得的国务院财政、税务主管部门规定特殊用途,国务院批准的财政资金作为不征税收入,计算应纳税收入时从收入总额中扣除。关于特殊用途财政资金企业所得税处理问题的通知财税[2011]70日进一步明确,企业从县级以上各级人民政府财政部门和其他部门获得的应计入收入总额的财政资金,同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,计算应纳税收入时可以从收入总额中扣除:一家企业可以提供规定资金特殊用途的资金支付文件的二财政部门和其他支付资金的政府部门对该资金有特殊的资金管理方法和具体管理要求的三家企业对该资金发生的支出单独计算。根据上述规定,我们可以发现该业务属于政府采购行为,不属于不征税收入的财政资金。

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房地产公司收到的土地偿还金实际上是搬迁住宅的销售金,因此不属于不征税的财政资金,必须作为应税收入计算缴纳企业所得税。5.会计办理房地产公司收到政府返还的土地出让金,实际上是返还房屋的销售金,根据新的企业会计准则第16号-政府补助认定该经济资源的获得与企业提供服务密切相关,不属于免费从政府获得收入。

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因此,应按照企业会计准则第14号-收入的规定,计入主营业务收入。会计分录如下:万元1支付土地转让金时:借款:开发成本-土地征用和拆迁补偿费10000贷款:银行存款100002支付权利税时:借款:开发成本-土地征用和拆迁补偿费400贷款:银行存款4003支付偿还金时:借款:银行存款3000贷款:预收账款30004支付增值税时:借款:应缴纳税金-预付增值税81贷款:银行存款815支付土地增值税时:借款:应缴纳税金-土地增值税43.785贷款:银行存款43.785贷款:银行存款结算增值税时,应缴纳税金额:应缴纳税金额:预付税金额应缴纳税金额20000000000000税金的增值税金额,应缴纳税金额预付税金额应缴纳税金额2支付税金额2.2支付业主要求税金额企业会计准则第16号-政府补助财会[2017]15号第5条的规定,企业从政府获得的经济资源与企业销售商品和服务等活动密切相关,是企业商品和服务的价格和价格的构成部分,适用企业会计准则第14号-收入等相关会计准则。

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二、政府主导拆迁,土地转让金用于支付拆迁费用的代理拆迁、拆迁补偿现在,招聘制度要求土地以熟地转让,但在现实工作中,一些开发人员先介入拆迁,政府和生地招聘,开发人员代替拆迁。开发人员缴纳土地转让金后,政府部门部分返还开发人员,用于拆迁和配置补偿。

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案例2:2017年1月房地产公司购买土地100亩,与国土部门签订的转让合同价格为10000万元,房地产公司已缴纳10000万元。协议约定,土地转让金入库后,通过财政支持向房地产公司补助3000万元,用于该项目的土地和地面建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代为支付建筑物拆迁、平整土地费用1000万元,委托原土地使用权人支付拆迁补偿费2000万元。

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房地产公司实际向移动家庭支付补偿金1500万元。答案:1.处理增值税的房地产公司收到政府返还的土地转让金,实际上代理政府拆迁,提供代理服务,必须根据代理服务收入支付6%的增值税。应缴纳的增值税=3000÷1%×6%=169.8万元房地产公司将拆迁建筑劳务外包给拆迁公司,拆迁公司提供建筑拆迁、平地劳务获得的收入1000万元,拆迁建筑劳务是清包劳务,因此建筑服务业应向房地产公司发行3%的增值税专用发票。

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房地产公司取得增值税进项税额=1000÷1%×3%=29.1万元直接支付给被拆迁户的拆迁补偿金,在计算增值税销售额时可以扣除,但代理支付移动补偿金不能在计算增值税销售额时扣除。同时,由于拆迁户收到的拆迁补偿款没有产生增值税义务,不需要向房地产公司开具发票。因此,房地产公司代表国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费,不得扣除增值税。

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因此,房地产公司应缴纳增值税140.7万元至169.8万元至29.1万元。2.土地增值税办理房地产公司取得的土地归还款3000万元,属于提供建筑物拆迁、平整土地劳务取得的所得和代办服务取得的所得,不属于转让房地产所得,该所得不属于土地增值税清算所得。因此,房地产公司取得的土地归还款3000万元不征收土地增值税。3.处理权利税的房地产公司缴纳土地转让金时,应缴纳权利税,计税依据为10000万元。

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权利税计入土地成本。应征契税=10000×4%=400万元4.企业所得税办理房地产公司取得的土地归还款3000万元,属于提供建筑物拆迁、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入,属于企业所得税收入总额范畴,应征收企业所得税。房地产公司向拆迁公司支付建筑拆迁、平地劳务款970.9万元[1000万元÷1%],可以在企业所得税前扣除。

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物业公司代缴动迁补偿款1500万元,可以在企业所得税前扣除。房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为359.3万元[3000÷1%-970.9万元-1500万元]另外,企业实际发生的与上述业务相关的城建税、教育费附加等税费,发生当年可扣除。

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5.会计办理房地产公司收到政府返还的土地出让金,实际上是代办政府拆迁工作的,提供代办服务,根据新企业会计准则第16号-政府补助应认定该经济资源的获取与企业提供服务密切相关,不属于免费从政府获取收入。因此,必须按照企业会计准则第14号-收入的规定,计入其他业务收入。会计分录如下:万元1支付土地转让金时:借款:开发成本-土地征用和拆迁补偿费10000贷款:银行存款100002支付权利税时:借款:开发成本-土地征用和拆迁补偿费400贷款:银行存款4003收到还款时,借款:银行存款3000贷款:其他业务收入2830.2应支付税金-应支付增值税销售税169.84代理支付移动补偿金和拆迁工程费业务时,借款:其他业务成本-拆迁补偿金1500其他业务成本-拆迁公司应支付970.9-应支付增值税。

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